Taşınmaz değerlemesine yönelik uluslararası bir veri modeli geliştirilmesi ve modelin türkiye örneğinde uygulanması

Abstract

Değerleme, nesnel ölçütler kullanılarak taşınmazların kıymetinin belirli bir tarih için kestirilmesi işlemidir. Taşınmazların yasal, konumsal, fiziksel ve çevresel nitelikleri ile ekonomik faktörler göz önüne alınarak yürütülen değerleme süreci, Arazi Bilgi Yönetiminin (Land Administration) mali bileşeni kapsamındadır. Etkin bir arazi bilgi yönetimi, değerleme verilerini üreten ve kayıt altına alan envanterler ve bilgi sistemlerine sahip olmalıdır. Değerleme süreçlerine ilişkin anlamsal ve teknik tanımlamalar sunan uluslararası standartlar bulunmaktadır. Ayrıca, değerleme süreçlerinde ihtiyaç duyulan taşınmaz nitelikleri hakkında uluslararası standartlar ve veri modelleri geliştirilmiştir. Ancak, değerleme verilerinin yönetimine ilişkin bir veri modeli veya standardı bulunmamaktadır. Bu tez çalışması, uluslararası kapsamda bir taşınmaz değerleme veri modeli geliştirilmesine ve geliştirilen modelin test edilmesine odaklanmıştır. Bu amaca ulaşabilmek için öncelikle Uluslararası Ölçmeciler Birliği(FIG) bünyesinde yapılmış anket çalışmasından, literatür araştırmasından, uzman görüşlerinden ve uluslararası standartlardan yararlanılmış; Uluslararası Standartlar Teşkilatı (ISO) 19152:2012 Arazi Bilgi Yönetimi Alan Modeli (LADM) standardının bir modülü olarak, üç boyutlu (3B) ve zamansal veri yönetimine olanak veren kavramsal bir değerleme veri modeli geliştirilmiştir. Model, değerleme süreçlerinde görev alan kişileri, değerleme nesnelerini ve bunların niteliklerini, değerleme süreçlerini, performans analizleri ve kalite kontrol süreçleri ile piyasa analizlerine ilişkin verilerin kaydedilmesi ve yönetilmesine olanak sağlayacak şekilde tasarlanmıştır. Model, kamu sektörünün taşınmaz değerlemesine yönelik yerel veya ulusal düzeyde veri tabanları ve bilgi sistemleri geliştirmesi; özel sektörün ise çeşitli yazılım uygulamaları geliştirmesine olanak veren bir çerçeve sağlamaktadır. Modelin işlerliği, ülkemizde emlak vergisi amacıyla yapılan değerlemeler örneğinde test edilmiştir. Geliştirilen veri modeli, bilim camiası ve ilgili standardizasyon kuruluşu ISO TC/TC 211 tarafından kabul görmüş; modelin uluslararası arazi bilgi yönetim standardı olan ISO LADM’nin ikinci versiyonunda ayrı bir standart olarak yer almasına karar verilmiştir.